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买二手房应该注意哪些重要的问题之前（买二手房应该注意哪些重要的问题 知乎）

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@315全民行动不管全国市场、政策、形势如何，北京楼市的小阳春还是来了。昨天开盘的中海汇德里，一天销售50亿，2200人抢840套房。前几天开盘的橡树湾，半小时销售286套房，19.54亿。再看二手房房价，3月份跟1月份比，西城涨了2000元，东城涨了1000元。

买二手房步步惊心，11个锦囊送给您，没买过的拍大腿，买过的也拍

春天到了，天气暖和了，政策刺激下，信心足了，小区里看房的人又多起来了。新手小白跃跃欲试要上车，《买二手房必备的11个锦囊》您先收下，做成小抄，买房时随身携带。尤其倒数第二条，务必关注！！！

买房是大事，要经过看房选房、签合同、贷款审批、过户办产权、收房等等一系列步骤，别嫌麻烦，我们没有试错的机会，必须保证万无一失！

买二手房步步惊心，11个锦囊送给您，没买过的拍大腿，买过的也拍

一、选中介：

中介帮助我们找到对位的房屋，并协助办理各项手续，靠谱很重要。

特别注意：别相信独家房源、有关系、可以省钱等等说法，信息透明才安全。首选知名大中介，至少经纪人的行为不是个人行为，做私单也是有风险的。

二、看房子：

看房子不是单纯看我们要买的这套房子内部，还要注意周边。

1、看屋内：注意细节，包括墙面、屋面、墙角有无新粉刷痕迹，有无霉点、水渍，有无蟑螂、红蚁痕迹。有，就要问清楚！

2、看公共设施：小区是否干净整洁？公共活动场所的座椅、滑梯、垃圾桶等是否完好、整洁？小区绿化养护是否得当？这些代表了一个小区基础的物业管理情况。物业管理水平的好坏，不止影响你将来住进来后的生活体验，还影响小区的房价。

3、看人：至少看三个人。

看小区门卫的形象、精神面貌、服务规范程度。

看居民，感受一下群体素质和生活状态。

看物业服务人员，亲自去一趟小区物业服务中心，跟物业人员做交流，感受一下物业的服务水平。

四、看房屋产权：也有三个方面。

这些要在了解房屋情况时提到，请经纪人确认。再不放心可以拿产权证、对方身份证复印件到交易大厅查询。不能落实到位的，签署合同时要在合同中进行约束。

1、看产权性质：商住房、安置房、拆迁补偿、公租房、公房一律不能买。

共有产权房、经适房、两限房等政策房，需拿出对应政策对照。

2、婚后财产：需夫妻双方共同到场签字，单独一方签字，有另一方反悔的风险。

3、继承财产：必须等继承手续完成，房主拿到产权证。按照《继承法》，继承人是分层次的，可以有多个。不能想当然认为独生子就是继承人，我遇到过继承人中有几十年没有联系过的侄子，不给签字，办不了产权。

四、看房屋抵押情况：

落实房屋有无抵押、查封、析产情况，这些也是在产权交易大厅可查。

如果前房主有按揭问题产权是抵押给银行的，请对方打印出流水，看是否有断供情况，最好打印征信报告。避免突然法院查封，定金打水漂。

如非必须，不能出钱替对方解押赎房，过程无法控制。

五、看房屋使用状态：这里有两个点。

1、房屋出租情况：

《民法典》里，有两个跟我们有关系，一个是超过六个月需要签署书面协议，未签署算无固定期限。租期可以是20年。另一个，买卖不破租。只要有租户，必须等租赁期满。

如果有你未知的租户，那就要等他租赁期满搬出去，你才能住。

这个需要自己去落实，一是去物业了解，再一个自己去敲门。最有效的保护，还是在合同中约定清楚，只要不超过30%标的额，都是被支持的。

2、房屋使用权：

#2020年后出现的问题，房主可以把使用权给予任何人，如果是这个人的唯一住房，他就有权力住到死了。

好在这一点，也是需要备案的。可以到产权交易大厅查询。

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六、看房屋缴费情况：

到物业服务中心，查询房屋物业费、水、电、燃气、供暖缴费情况。并在做交接手续时，取得这些费用尚在有效期限内的单据。

七、看房屋学位、户口情况：

很多人购买二手房是为了解决学区、户口问题。但是像北京等城市，会规定房子的学位是单一的，必须上一次使用人已毕业或转出本区才能再次使用。这一点，可以到房屋所在区的基础教育科查询。

如果该房屋是房主的唯一住房，很有可能暂时户口转不出。必须有切实的解决办法，并在合同中明确转出时间、违约责任。否则会对你后续落户等产生影响。

八、落实契税、各项交易费，算总账

二手房因为房屋背景条件不同，契税、交易费各不相同，还会有增值税的情况。这些费用在操作中都是要购房者出的。不能只看房主所报的房价，要算总账！

面积是否大于90平米，是否首套，是否满五唯一，是否政策房等，都有很大影响，各城市比例有所不同，具体细查。郑州前段取消的差额税，也在此范围。这些费用，不小心抵得上大半拉房款了！

比如北京，二类经适房，08年4月以前签约，补交签约价10%土地收益； 08年4月以后签约的，就需要补交签约价70%的土地收益。

九、落实贷款问题：

一是要在交定金之前，落实自己的贷款资格，避免签约后不能放款，造成违约，定金打水漂。

再一个跟中介机构合作的贷款机构不止一家，要比较一下，找利率低、办理简单、放款快的合作。

十、合同约定事项：

合同永远是交易的依据，法律一定是我们维权的手段，不能草草了事！

以上事项，如果不能找到确准证据，房主和中介又言之凿凿，就要要求签署到合同里。合同内容必须有达成时间和违约措施！

不要听信合同都是制式模板的说法，二手房千差万别，不可能有绝对的标准模板，至少可以加入《补充条款》或者《附件》。

同时，必须约定房款支付按工作节点，比如签合同交30%，办理过户40%，交房30%…

中介费也要按照这个节奏，甚至留点余款在入住后再交，避免发生或有风险时无所助。

十一、其他问题：

务必落实房子没有诸如凶宅、或者肉眼没有看到的隐患等等。刚刷到一个视频，单身妈妈，买到一套曾经有人跳楼的房屋，真是叫天天不应，叫地地不灵。

再次嘱咐，别嫌麻烦，买房子时，对照文章，一条一条销项。最后，祝友友们买到满意的房屋！ 幸福生活，阖家安康！

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