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作为职业观察者，CRR曾有幸多次见证过「一个项目改变一个城市商业面貌」的历史性时刻。

早期，这样的传奇多是由起步较早、运营经验先进、招商资源丰富的港资企业缔造的，而华润万象生活则是为数不多可与之媲美的内地企业。

新时代背景下，华润万象城产品线持续发力，成为创造城市商业传奇的「刀锋战士」。

今年，全国4个重点城市会陆续开出4座万象城：5月1日武汉万象城、6月18日福州万象城、6月26日海口万象城、以及尚未官宣开业时间的南昌万象城。

6月18日，CRR专程造访榕城，带来这座身处闽北核心地带的重奢万象城最详实的开业现场报告——福州万象城开业百图斩。

「一座万象城改变一座城」的时代，已经到来。

*CRR百图斩系列旨在最大限度用图文+部分视频的形式还原项目最真实的开业情况。

*根据每个项目的特色，每一次的百图斩内容逻辑会有一定差异。

*本文部分图片摄于开业前，稍有细节尚未完全就位，请多包涵。

*本文未加水印的图片均源自公开网络资料。

正式开始之前，先来一段航拍视频，感受一下项目的整体风貌

商业地产志，赞102

01.

崛起的福州迎来现代重奢购物中心

鉴于2021年福州的城市面貌发生了巨大变化，所以有必要在开篇先从经济和政策两个层面update下福州的最新情况。

经济层面，2021年福州地区生产总值达到11,324.48亿元，同比增长8.4%，力压泉州，成为福建经济总量第一大市，在「中国万亿城市俱乐部」的排名上升3位。

福州的数字经济规模达5,400亿元，占福州地区生产总值比重47.7%，成为拉动福州高质量发展的强劲引擎。

*（福州）东南大数据产业园｜图据F.N福州日报

政策层面，2021年国家发改委正式同意《福州都市圈发展规划》，将促进福州与周边城市（镇）协调联动发展，加快「四市一区」（福州市、莆田市、南平市、宁德市、平潭综合实验区）一体化进程。

*福州都市圈发展规划｜图据福建省政府官网

也就是说，依托朝阳产业「数字经济」，加上政策的支持与推动，福州正在迅速崛起。

产业兴盛、经济预期向好，正在激发城市消费活力，尤其是高端消费。但就现状而言，福州的商业发展相对滞后，难以承接日益旺盛的消费需求——

东街口、万宝等市级商圈整体品牌能级较低、物业老旧；在「重奢购物中心」这一衡量城市商业发展水平的重要维度，福州仅有一座已开业15年的传统百货项目。

*以百货为主的东街口商圈｜图据F.N福州日报

4年前，华润万象生活以一座万象城，开启了厦门商业的新纪元；而今，万象城首进福州，担起了提升城市商业能级的重任。

福州万象城位于福州经济、政治、文化中心鼓楼区，东街口、万宝两大商圈的中间地带，毗邻福州大学至诚学院、西禅古寺，与闽江北CBD、福州城市地标三坊七巷均不足3公里。

虽然乍一看福州万象城并非占据了城市传统核心商圈的核心位置，但考虑到福州万象城所属的福州华润置地中心城市综合体70万方的体量之巨，我们并不能单以一个近10万方盒子商业的选址来做考量。

况且，细看下来就会发现，福州万象城的选址颇为「巧妙」——

01-毗邻西禅古寺、福州大学至诚学院，增加了项目的历史、文化底蕴，强化「在地性」，而且在行业内，千年古刹+重奢早已是经典成功组合；

02-位于东街口、万宝两大商圈的中间地带，意味着福州万象城可共享已成型的浓厚商业氛围，并依托其强大的品牌能级，形成差异化；

03-福州华润置地中心城市综合体包含商务写字楼、创意空间、平层公寓等，且与闽江北CBD相距不远，将吸纳大量高质素客群，为福州万象城赋能；

04-项目四周是四大主干道、路网完善，福州地铁4号线有望于2023年开通，地铁站与项目相邻，可导入全城客流。

总结来说，福州将在城市发展的历史拐点，迎来一座具有划时代意义的全新商业地标。

02.

建筑设计与空间打造

商业项目能够在C端引发关注和传播，一般来说，要么是因为项目能级较高，承载区域乃至城市消费市场的期望，具有话题性；要么是因为建筑设计和空间打造不落窠臼，令人耳目一新，具有「打卡」属性。

截至6月19日，福州万象城在小红书的相关笔记高达9,100+篇笔记，并且保持快速增长态势。

这意味着福州万象城开业前两天，已经登上福州商业项目小红书热度总排名的TOP3。

福州万象城的项目能级自不必说，单就建筑设计和空间打造而言，亦是可圈可点。

项目的建筑设计以「水晶盒子」为设计灵感，采用「晶体堆叠」形态融入福州华润置地中心城市综合体，并通过巧妙错位，呈现出通透立体感。

空间打造方面，除了流畅造型、大量留白引发视觉舒适，简洁动线带来愉悦游逛体验这些「常规操作」外，福州万象城还设置了四大主题区，且其中有两个跨层空间。

B1层的「丰裕之角」吸纳了众多创新美食品牌，既有「泸溪河」为代表的全国连锁品牌，也有「唐沫茶兮」等福州本地品牌。

L3层的「悠活之境」涵盖了高端SPA、美甲美睫等女性悦己体验业态，L4层的「童趣之境」是亲子家庭一站式体验空间。

「悠活之境」与「童趣之境」两大特色主题区通过旋转扶梯串联，以「2022年度最美书店」覔书店为过渡区域。

L4-L5层的「南洋花园」是福州万象城的热门「打卡点」：超高挑高、大面积落地窗、黑白相间花砖、旋转楼梯、白色骑楼、精致壁灯……既摩登现代，又慢活休闲。

配合这一区域的南洋风情，项目引入了米其林新加坡指南两家必比登餐厅「哲平鳗满」和「天天+」（海南鸡饭），必吃榜餐厅「泰香米」等品质餐饮，且门店采用半开放式设计，置身其中，彷佛漫步南洋街区。

如果从商业地产ROI角度评估「南洋花园」，多半是「减分项」，因为有大面积留白牺牲招商面积，且如此高还原度的场景搭建也是造价不菲。

但从品牌传播这一维度来评估，则是「加分项」。

重奢项目与「在地文化」深度结合，提炼最具识别度和代表性的元素，以常态化场景形式呈现，并承载调性匹配的业态内容，一方面可引发当地消费者的心理认同感，激发自传播和高频到访行为。

*图据小红书

另一方面，将加强区域外消费者对福州万象城「地标级购物中心」的感知，进而产生「来福州就要到福州万象城」的认知和行为。

而对品牌来说，拥有千年古刹「西禅寺」历史文化场域、「水晶盒子」瞩目造型以及「南洋花园」独特场景的福州万象城，将是它们进入福州市场的最佳选择。

有时候，项目牺牲一部分ROI与在地文化做深度链接，真的会起到意想不到的长期积极效果。

03.

不仅是福州首个Luxury+购物中心

福州万象城不但引入了LOUIS VUITTON路易威登、CARTIER卡地亚等重奢品牌更高级别门店，而且近250家门店中，包含了40%的城市首进品牌，超50%的城市高标店，「人无我有」之锋芒毕露。

怎么看，福州万象城都不仅是要完成「福州首个Luxury+购物中心」的小目标，而是要奔着全面提升福州商业能级的「城市标杆型购物中心」的大目标来的。

而L1层的LOUIS VUITTON路易威登、CARTIER卡地亚、GUCCI古驰三大门神，以及BURBERRY博柏利、BVLGARI宝格丽、Bottega Veneta葆蝶家、Rolex劳力士，共计七大奢侈品牌，也用「项目开业前入场打围」这一反常规动作，显示了对福州万象城运营能力的认可，以及对福州市场的看好。

要知道，重奢品牌在拓店方面向来谨慎，考察流程耗时长久、步骤繁复。

最常见的形式是以主题快闪店反复测试项目的人流量、购买力，达到预期标准，方才进驻。

LOUIS VUITTON路易威登等七大重奢品牌给予福州万象城的「绿色通道」待遇，即使在万象城体系内，也并不多见。

而重奢品牌对福州万象城的信心，也带动了其他高能级品牌的入驻。

福州万象城的B1层高化香氛区，囊括了20+个国际一线品牌，既有DIOR迪奥、CHANEL香奈儿等顶流，也有LA MER海蓝之谜、HR赫莲娜、LA PRAIRIE莱珀妮等近年来大热品牌，以及Jo Malone祖马龙、Diptyque蒂普提克等小众且「挑场子」的品牌。

高化香氛区域外，B1层还有主力店Ole'精品超市，主打创新多元餐饮的「丰裕之角」，以及部分生活方式和潮流品牌。

L2层以轻奢潮流服饰和珠宝品牌为主，其中lululemon（福州首店）、CARVEN（福建首店）、Sandro（福州首店）、maje（福州首店）、Ba&sh（福州首店）、Self-portrait（福州首店）均为时下热门、具有号召力的品牌。

L3-5层的业态包含时尚服饰、运动潮流、生活方式品牌、品质餐饮等，基本囊括了各品类国内一线主流品牌。

比较特别的一点是，福州万象城的餐饮并不是像大多数项目般集中在L5层，而是在L3-L5三层楼的拐角区域，乘坐扶梯可直接达到。

这样的设置，对顾客来说是可以游逛后在本层就近寻找餐饮区域休息，对项目来说是合理配置空间资源：「金角」给到餐饮，达到性好；「银边」给到品牌，展示性佳。

当然，更重要的原因是福州万象城是一个「零售型」项目，餐饮仅占比约1/5。而福州万象城的「重零售」、一站式满足消费者需求的特征，正是「城市标杆型购物中心」核心属性。

在这部分的结尾，附上现场拍摄的完整品牌落位图供大家参考

04.

链接「在地文化」的定制艺术展

虽然开业活动引入艺术展已经是商业地产的「常规操作」，但在实际落地执行中，效果却往往参差不齐。

艺术固然对提升项目调性有利，但也常常因「过于抽象」而不易被公众理解，造成「曲高和寡」的局面。

都知道重奢和艺术是天生一对，但要如何结合才能兼顾调性和感染力？据我观察，福州万象城的开业艺术展，可以被视为一次绝佳的实践。

福州万象城深度链接「在地文化」，从「水系」出发，以「共契·共叙·共生」为主题，引入三大艺术活动。

「水与水」特展全国首展（共契）是法国艺术家Cyril Lancelin西里尔·兰斯林（曾受保时捷以及奢华护肤品牌La Prairie莱珀妮委托创作艺术装置），以「水」为灵感为福州万象城定制的专属艺术装置。

艺术家以球形模拟水珠，以胶囊形状模拟水流，采用标志性的「金字塔」巨型雕塑设计语言，呈现出「流动如水」的视觉效果。

新媒体艺术展——「艺术漂流计划」全国首展（共生）是闽籍艺术家念子轩将新媒体数字艺术与闽水文化、在地艺术结合，创作出江河湖海泉酒茶系列作品。并且，艺术家还为福州万象城定制了这一系列的第八幅作品《城-启幕》。

Smeg Art Space（共叙）引入了Smeg限量款米字旗冰箱、smeg西西里系列小家电、IMOLA爱马仕联名瓷砖等产品，打造生活品味主题展览，展现出纯粹的意大利风情。

就内容而言，前两者均与「在地文化」深度链接，且均包含为项目专门定制的作品，易引发共鸣；

后者是围绕意大利国宝级厨电品牌Smeg进行的生活方式展览，该品牌在国内中产家庭中极富号召力，象征品味生活。

而且就落位选择而言，前两者与国际一线重奢品牌同在L1层，实现了艺术与重奢在空间上的结合。

后者位于B1层，与下沉广场相接，参观者可不经项目直达场馆，公共性及开放性显著。

05.

项目细节观察与分析

在这部分，我想分享福州万象城那些让我眼前一亮，直呼「WOW」的细节。

一、母婴（家庭）友好

先说结论：福州万象城是我近期见过母婴友好程度最高的重奢项目，没有之一。

项目将B3层离直梯较近的停车位划为母婴专用，通过颜色和文字说明与其他车位区分，目测母婴车位面积为普通车位的1.5倍，方便停放和取放婴儿用品。

福州万象城在B1层以及L2-L5层均设有母婴室，可就近使用。要知道大多数项目的母婴室其实只有一个，经常会出现拥挤排队现象。

mamacare万象母婴中心位于L3层，分四个区域，外部是休息区，内部有哺乳区（单独隔间）、儿童洗手间、护理区，是目前福州面积最大、功能最完善的现代化高标准母婴中心。

空间的主色调是大理石天然的米色和小朋友喜欢的baby粉色，现代简洁中透露出家的温馨。

二、超高标准VIP待遇

说实话第一眼看到会员中心在B2层我是一脸懵且存疑的：难不成是招商太好楼上没有位置？但VIP的体验会不太好吧？

我带着疑问，进会员中心转了一圈，不仅打消了疑问，还由衷地佩服福州万象城的对VIP服务中「私密」、「专属」的理解。

B2层会员中心外是会员专属停车位（有单独的门禁系统）以及商场直梯，也就是说，VIP无需等待，可一路经B2层的「专属通道」到达商场。

*停车场前方明亮区域为会员中心

会员中心在这一「专属通道」中扮演着类似「驿站」的角色，VIP可在此稍作休息，或参加定制活动。

值得一提的是，福州万象城的会员中心是全国首个茶文化主题中心。不仅有专门的茶室，而且服务人员都经过专业茶道培训，同时整个空间亦是通过家具、器皿、花艺、香氛等物件，体现茶文化之美。

三、星级酒店标准电梯区

我在远处注意到了以象牙白和深铜色为主色调的电梯区，心想：华润的审美越来越好了。

走近后轻轻敲了下墙面，原本以为是铝制，没想到是真材实料的大理石。也就是说这些引起视觉舒适的波浪形状墙面，是通过特殊工艺在大理石材质上实现的。

而且，按键区还是嵌入大理石墙面的金属棱柱体，不规则形状造价成本有多高，业内都懂。电梯轿厢打开后，出现在眼前的是一整块高2.5m+的大理石板，以及刚才提到的象牙白波浪形大理石墙面。

这个标准恐怕星级酒店都要汗颜，ROI已经哭晕在洗手间。

四、导视系统

福州万象城的导视系统醒目、扁平化且密集，楼上购物区几乎每走十步就能看到一个导视牌，楼下停车场更是空中、地面、墙面全员上阵，并且以不同颜色区分，简洁清晰。

我在不同区域反复测试，几乎都可以在3分钟内找到明确的导视牌。

五、与品牌商家「共创」的高规格休息区

和大多数重奢项目一样，福州万象城也没有在每层楼设置大面积的公共休息区，但有意思的是，项目给到场内A MAGICAL TEA（L2层）、星巴克（L3层）、奈雪的茶（L4层）面积可观的外摆区域，几乎可以看作是高规格的休息区。

A MAGICAL TEA的外摆区采用实木搭建出独特造型，星巴克外摆区简洁现代，奈雪的茶外摆区偏休闲气息，三大区域都吸引了大量顾客前来休息。

六、其他一些赏心悦目的细节

大到艺术装置，小到楼层指示牌，福州万象城的细节兼具设计感和质感，赏心悦目。

还有一个很有意思的点是，福州万象城以「MIXC」四个字母为基本元素创作了自有老花围挡，与LOUIS VUITTON路易威登、BURBERRY博柏利等国际奢侈的围挡放在一起，居然毫不违和。

6月18日福州万象城开业当天，天公作美，福州连续两个多月的阴雨天气按下了暂停键。我在现场看着熙熙攘攘打卡艺术展和品尝美食的人群，内心充满了喜悦。

好的商业项目就是这样，能够激发一个城市的消费热情，以及人们心中对美好生活的热爱。

「致敬每一份全力以赴的热爱」——走出项目，在2号门外看到的这样一句话令我深受触动。

福州万象城也正在用实际的呈现，践行着对城市商业的一份热爱。

150+城市高标店，福州万象城把当下最具「格调」的品牌引入福州；

定位为「城市美术馆」商业地标，举办国际高水准艺术展，福州万象城将国际「先锋」审美带到榕城；

几乎以一己之力提升城市商业能级，福州万象城践行央企「责任」。

而福州万象城的横空出世，对福州消费者以及福州商业地产来说是好事。

对消费者来说，福州万象城的出现，意味着消费者将享受到更舒适的购物体验和更高标准的服务；

对福州商业来说，得益于「刀锋战士」福州万象城的「披荆斩棘」，更多国内外一线品牌将关注到福州，而随着一线品牌的加入，福州商业地产的能级和活力也将得到大幅提升。

而且，福州距离「新一线城市」的「最后一公里」，很可能因福州万象城的出现而完成。

– THE END –

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