为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

保利天汇近期推出的五期1#、14#、15#两梯三户118-191㎡的户型,单价约7万/㎡。

如果朋友们以为号称板楼,号称五期楼王的两梯三户会比2-5#两梯七户的户型好的多,那结果会让朋友们很失望,居然一样烂!

就像吃了个烂番茄和烂葡萄,你问我味道哪个更好一样…

首选不要被误导,这不是板楼,#连廊户型,常用于北方地区。

不禁感叹一句:天汇的设计师究竟“收藏”了多少烂户型啊?

为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

原以为之前批评的98㎡的两房是极限了,那你就太小看天汇的设计师了:

是的,还有118㎡的“两房”!

为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

户型图上写的2+2房哦,+2的房间,一个是衣帽间改造,一个是储藏间+阳台改造,你说把衣帽间与主卧隔墙,在过道重新开个门,虽然门和主卧门挨的很近,但也勉强能用吧,但把储藏间+阳台也改造个房就太勉强了,太小了,住不了人啊。

至于户型图上写的3卫,可能是广告公司也少见118㎡两房,吓得手抖搞错了吧,应该是2卫。

为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

既然叫绝,那就不止大面积两房一个缺点,只不过开发商不想让你知道,之前就多次提醒过朋友们:

对于只给看单图的项目,或者网上找不到整层户型图的项目,这些往往就是各户型相互影响大,户型做的不好,有陷阱的项目。

简单来说,不要只看单个户型图,更要看整层户型图,分析各户型相互关系:

为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

请横屏查看

天汇也不例外!

不过不是陷阱,是天井!

118㎡的厨房、工作阳台、衣帽间、主卫、次卫都对着天井,通风、采光都很差。

炒菜的时候,可以观天,说不定掉只蛙进锅里,加点荤;

换衣服的时候,总感觉没安全感,但拉个窗帘也能解决;

不过拉屎的时候,也可以观天,这就怪怪的呢…总不能期待掉个卫生纸吧…

当你凝视天井时,天井也在凝视着你…

约142㎡的四房两卫:

三个户型中唯一一个正常的户型,中规中矩,不功不过。

为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

约191㎡的四房三卫:

为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

2022年了哦,广州哦, 191㎡的大平层哦,居然还有黑厕;

黑厕旁的次卧,居然和主卫差不多大,这尺寸平衡的…

虽然也是专梯专户,但市场上相近面积的大平层,大部分都是一户一层的专梯专户,或者是相同面积的大户型,一户两层,设计成专梯专户,相比而言圈层更纯粹。

1350万的总价,完全可以考虑圈层更纯粹的豪宅,比如招商保利天珺,合生缦云,越秀赤沙项目等;

可能有些朋友们会说,这几个项目单价更高,只能买更小面积,想买大平层那也可以买降价后的世茂天鹅湾,或者等中海蚝壳洲项目开卖,等等项目…

总之,2022年豪宅很多,不需要将就买个户型差的“鸡头”,选个圈层更纯粹的“凤尾”更香啊。

另外,朋友们还得考虑未来的二手房转手问题,刚需、刚改盘,未来接手的主力客群仍然是刚需、刚改,往往是刚需或刚改的户型好卖;

在刚需、刚改盘里买个大平层,是很难流通的,而且是有黑厕硬伤的大平层。

因为买大平层的客群,首先不会到刚需、刚改盘里来选,会去豪宅社区选,一定是豪宅社区的大户型好卖。

要清晰项目的定位,要精准踩到未来接盘客群的需求点,这点很重要!

为什么户型会这么烂呢?

让四眼帮设计师找下理由:容积率高达4.59,光五期就有16栋楼,1790户,而且1#只有20层,其他楼栋只有21层,我尽力排了,我能怎么办?

再让四眼大胆猜猜设计师的心路历程:

拿到这么个指标,强排也是头疼,可能设计师是寒冷地区的,黑厕习以为常,也有可能设计师去成都学习过,成都确实有不少大面积的两房,但满足当地的居住习惯啊,同时户型设计的很好啊,一不小心学歪了。

好不容易拼拼凑凑,符合要求了,结果交给某领导,某领导说“不能全是中小户型啊,得有点大户型“;

重新去户型库里找吧,另外领导又说“再搞点大平层吧“…

兜兜转转成了四不像。

其实老老实实全选两梯六户、三梯八户的刚需、刚改户型也不至于这么差,

主要原因还是什么都想要

又想要两梯三户、两梯四户舒适型,又想要大平层…

保利其他项目的户型不差的,户型库里户型也不少,这个项目却凑齐了烂户型…

结果自然就是烂户型都剩下了!

项目为了清掉前几栋的90、98㎡的烂户型,心里虽问候了设计师无数次,但促销手段也不可谓不尽力。

这次118、190㎡依旧卖的很差,依旧是同样的营销套路:

无处不在的广告和充值文;

放下网红盘的身段,上中介渠道,全网推,在网红盘少见;

90、98㎡的烂户型签保密协议低于5.9卖,同时一直强调春节前不会再开了,后面会涨价…

结果为了冲业绩,春节前还是新加推1#,春节后又加推了14、15#,价格仍然是约7万/㎡,和之前的南向户型价格差不多。

朋友们不要再迷恋 “是天河,就购了”,“能天河,何必其他”,“这个网红盘闭眼买”的所谓的“名言”。

凡是这种绝对的“名言”,不可信!

不能为了天河而买天河,

还是要冷静客观的选择。

当然不是说保利天汇不能买!

为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

项目虽然前不久学校迟交付维权,但整个盘综合素质是不错的。

烂的是90、98、118、191㎡的户型,

之前的103、127、131㎡,包括这次1#的142㎡是可以买的。

单价约7万的142㎡的性价比是高过珠江花城7万滞销的140㎡的,但性价比低过富颐华庭R区的4.85万的140㎡,总价高出约300万,价差不至于这么大:

富力华庭虽属黄埔,但与天河一路之隔,与保利天汇到珠江新城距离差不多,鱼珠未来发展,未必会输过智慧城,没必要为一个天河的名头多掏300万。

四眼只是让朋友们买之前慎重考虑下,自己是否真正需要天河这个名头呢?

面子和里子哪个更重要?

无独有偶,什么都想要的项目还有天健天玺的别墅。

四眼被长岭居的天健天玺的软文吸引了,图片、文案都很不错,圣诞后去看了这个项目。

结果大呼上当,当然还是挺佩服这个写手,这么烂的户型,还能描述的这么好,还成功把四眼骗去了项目,不得不服!

为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

虽然复式产品的高层、别墅分开管理,但高层标高比别墅高,距离近,私密性低,

约2500万/套的别墅一览无遗。

这张现场图更直观:

为什么叠墅不好卖(为什么叠墅卖不过洋房)

外立面用的涂料,铝合金门窗用的很差的材料,低档!

和软文的图片天壤之别。

共七栋别墅,每栋4套的四联,其中有一栋6套,共30套。

面积230多㎡,地上五层、地下两层,送两层地下室,送五楼露台,实用600多㎡,加花园700多㎡,看起来送的挺多,但实际不好用:

楼梯很窄,对胖一点的人充满了敌意,很难交叉过路;

长辈房的床高出十几公分,老人本来腿脚不太方便,却要上上下下,不太尊敬长辈;

过道又比房间高出几公分,很容易摔跤。

可惜样板房不能拍照,进门前就被带着面纱,极具西域风情的物业小姐姐把手机养在了“养机场”,

不过圣诞老人都因为没有核酸证明被挂在了屋顶,没能进入样板房。

四眼至少参观了,朋友们就脑补吧,再说确实也没什么值得拍照的。

设计这么多BUG的原因是两套117㎡打通拼成了一套…

出现了承重梁的地方,只能高出一截…

还有想要的太多,既然只有117㎡,为啥不老老实实做叠墅呢?

因为别墅价值更高,一算就发现单价超10万/㎡了,叠墅自然卖不到这个单价。

如果非要做别墅,就不要贪多做五层,做少点层数,让每层面积不这么小,也不至于这么尴尬。

尴尬到广告只敢打“约117-118㎡,仅60席传世天地院墅!”

两套打通就有两个证,造成了需要两个购房资格的销售难点,原计划去年12月底开盘的,迟迟未开,原因自然是没什么客户买单。

2500万/套的选择不少,如果真喜欢这个环境的,又看不上这种烂别墅产品;

真碰到“有缘”人,可能又因为没有两个购房资格,变成了“无分”,

买2500万/套房子的客户,很难是首套置业,就算是用成年小孩的名字,也未必为了这种产品,愿意花掉两个购房资格;

四眼左思右想,只想到了一种办法,找广州市以外附近的珠三角土豪,没在广州买过房的,把户口迁至广州,这样才有一线生机,但土豪们能不能看上这种产品就看缘分了。

一套房两个证:一般是土地出让时对开发的住房产品的面积有特别要求,或者是为了规避豪宅的高额契税。比如90/70(70%的住宅建筑面积在90平方米以下)政策时,很多开发商因开发的都是大户型,为了能够审批通过,会对大户型进行分拆,出两张面积在90平方米以下的房产证。

但这个项目应该不受这个限制,不知道是想要太多有意打通,还是政策限制被迫打通,知道的朋友,请评论区告知四眼,谢谢你!

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