标准厂房（退二进三）项目可行性研究报告

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

标准厂房（退二进三）项目

1.1.2 项目性质

新 建

1.1.3 项目建设地址

本项目位于江苏省宿迁市XX县经济开发区内，标准化厂房规 划建设3处，分别为地块1、地块2、地块3，其中地块1位于XX 经济开发区XX路西侧，XX路南侧；地块2位于XX经济开发区 XX路东侧，XX路南侧；地块3位于XX县XX路东侧，XX路南 侧。

1.1.4 项目承办单位

宿迁XX投资有限公司

1.1.5 项目承办单位概况

宿迁XX投资有限公司成立于2005年，注册资金为1000万元。 2012年2月份正式组建启动运营，隶属于县国资公司全资子公司。 2012年注册资金增至2亿元，主要从事城市基础建设，房地产开发 经营，商贸经营投资，工业企业投资，房屋建筑、市政、园林绿化、 物业管理等。公司下设XXXX置业有限公司、宿迁XX建设工程有 限公司、XX经济开发区物业管理有限公司、XX经济开发区园林绿 化工程有限公司、XX经济开发区人力资源有限公司等5个直属子公 司，总资产达约27亿元。

公司始终坚持“立足开发区、建设新城区、服务建成区”为经营 宗旨；以“做精东部边城、做优东方产业、做大国有资产”为发展战 略；以“集团化管理、资源化经营、市场化运作”为经营理念；以“团 结朴实、改革创新、攻坚克难”为公司精神；以“打造精英团队、追 求最佳业绩”为公司文化，紧紧围绕开发区的发展战略和工作重点， 做好各项工作。

建设单位基本信息

1.2 可行性研究报告编制说明

1.2.1 编制依据

1、国家、部门、地区相关政策法规：

（1）《中华人民共和国城乡规划法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国环境保护法》；

（4）《中华人民共和国节约能源法》；

（5）国务院办公厅《关于加快发展服务业若干政策措施的实施 意见》；

（6 ）XX县《关于进一步加快现代月服务业发展的意见（试行）》；

（7 ） XX县人民政府办公室关于印发《XX县2015年全民创业 园提档升级工作实施方案的通知》；

（8）《XX县城市总体规划（2011-2030）》；

（9）《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）；

2、国家颁发的现行评价方法与参数、规范：

（1）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

3、其他依据：

（1）国家及地方正式颁发的现行技术法规和行业标准；

（2）项目承办单位提供的基础资料；

（3）有关自然、地理、气象、水文、地质、社会、经济等基础 资料。

1.2.2 编制原则

（1）坚持规划先行，科学可靠的原则。项目建设要符合宿迁市 土地利用总体规划和相关产业规划，符合规范、完善、适用、经济 的原则，逐步调整优化市区产业结构和布局，盘活城区土地资产， 实现土地资源合理配置，利用城区优势加快第三产业发展。

（2）坚持优化增量，集聚集约的原则。严格“进三”项目准入标 准，努力扩大有效投资，实现节约集约用地和利用效益的最大化。 坚 持促进产业结构优化、生态和谐发展与资源利用相结合，提高资源 集约利用和服务业集聚水平。

（3）坚持高起点、高标准、规范化的建设原则。项目在实现用 地功能转变的同时，要积极创造条件对公共基础配套设施进行相应 的改造，以满足“进三”产业的需求；并考虑环境保护、劳动保护、 安全卫生，以期取得经济效益、社会效益和生态效益“三赢”的局面。

（4）坚持客观公正，实事求是的原则。力求做到数据准确、内 容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客 观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。

1.2.3 研究范围

根据国家有关政策、规程和规范，对项目提出背景及必要性、 需求分析、项目地址及建设条件、项目建设规模及内容、项目建设 方案、环境影响、节能、消防、劳动安全及卫生、项目组织管理、 项目实施计划、工程招投标方案、社会稳定风险、投资估算和资金 筹措、项目经济效益等方面进行分析研究，供主办单位和相关部门 决策参考。

1.3 项目推荐方案

1.3.1 项目建设目标

全面贯彻党的十八届三中、四中全会精神，根据国家产业政策、 市优势产业与新兴产业投资导向目录，科学认识新常态，主动适应 新常态，积极引领新常态，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握稳 中有进、转型升级总基调，围绕建设“殷实XX、美丽XX、和谐XX” 的总体目标，通过土地规划、产业引导，实施退二进三，一年展开， 三年初见成效，五年基本到位、形成示范效应，十年全面改造成两 型产业发展示范区，促进XX中心城区功能转变，加快中心城区功 能由生产型向服务型转变、商贸型向商务型转变，返利于企，还利 于民，奋力开创XX加快发展新局面。

1.3.2 项目建设内容及建设规模

宿迁XX投资有限公司标准厂房（退二进三）项目位于江苏省 宿迁市XX县经济开发区内。规划总用地面积163383平方米，折合 245.07亩，建设标准化厂房3处，总建筑面积335931平方米，其中 地块1位于XX经济开发区XX路西侧XX路南侧，占地面积49602 平方米，建筑面积99852平方米，容积率2.0，建筑密度64.1%，绿 化率18% ；地块2位于XX经济开发区XX路东侧，XX路南侧，占 地面积51933平方米，建筑面积112548平方米，容积率2.17，建筑 密度63.5%，绿化率18% ；地块3位于XX经济开发区XX路东侧， XX路南侧，占地面积61848平方米，建筑面积123531平方米，容 积率2.0，建筑密度51.2%，绿化率18%。

工程主要技术指标如下表所示：

表1-1 地块1主要技术指标表

表1-2 地块2主要技术指标表

表1-3 地块3主要技术指标表

1.3.3 项目建设工期

项目建设工期14个月，即2015年12月至2017年1月。

1.3.4 项目环境保护

项目所采取的各项防治措施技术经济可行，能保证各种污染物 稳定达标排放。同时建设方承诺严格遵守国家环保法律法规，严格 执行环保“三同时”要求，确保环保治理设施的正常运转。

1.3.5 投资估算及资金来源

经估算，本项目总投资额为22000万元，其中建设投资21208.0 万元，建设期利息792万元。

资金来源：向中国银行申请三年短期贷款13200万元，占项目 总投资的60%，其余由企业自筹解决。

资金使用方向：申请的银行贷款全部用于标准厂房建设。

1.4.1 结论

（1）城区实施“退二进三”是以推进现代服务业发展为主要载 体，以提升中心城区整体档次，实现转型发展为目标，通过土地功 能转变而进行腾笼换鸟的一项系统性的工程。本项目为宿迁XX投 资有限公司规划实施的标准厂房（退二进三）项目，项目建设是宿 迁市构筑现代产业体系，加快社会经济转型升级的客观要求，是优 化城市功能布局，加快第三产业发展的需要，对优化企业发展环境， 增强XX经济发展活力具有重要意义。项目建设具有显著的社会效 益和经济效益，是必要的。

（2）根据分析，项目建设符合国家、地区关于城区工业用地“退 二进三”发展服务业的决策部署，符合XX县城市总体规划和国家产 业政策的要求，项目政策环境较好；项目承办单位的贷款资格符合 中国银行关于申请土地储备贷款的准入条件，项目建设资金来源有 保障；项目位于XX县XX路以东，XX路以南，交通便利，供水、 供电、供气、通讯等市政配套设施齐全，可满足项目建设期及建成 后入驻企业的市政配套需求；项目在工程设计上，因地制宜，充分 利用现有的地势地形及基础设施，合理确定工程建设方案，规模合 理，安全可靠。项目建设是可行的。

综上所述，项目建设社会、经济效益俱佳，政策环境良好，建 设资金来源有保障，选址适宜，方案设计合理，项目建设是必要且 可行的。

（1）切实搞好原材料资源的合理配置。鉴于本项目的原材料需 要市场供应，而市场价格难于把握，因此要合理配置资源，根据市 场行情，建立原材料的合理储备，保证项目建设有序进行。

（2）合理调度资金，保证项目建设对资金的需求。

（3）应加强项目的组织管理，配备专人进行项目前期准备工作， 抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措等工作，加快工作进 度，提高工作效率，确保项目早日发挥经济、社会效益。

（4）“进三”项目鼓励引入“三高、三低”企业，即高税收型、高 成长型、高知识密集型，低碳型、低污染型、低消耗型企业；鼓励 发展总部经济业态、创意产业。

第二章 项目建设背景及必要性

项目建设背景

2.1.1 政策背景

为适应现代化城市建设发展的需要，逐步调整优化城区产业结 构和空间布局，国家、地区陆续制定了一系列城区工业用地“退二进 三”发展服务业的政策。

国务院办公厅《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》 指出：“实行有利于服务业发展的土地管理政策。各地区制订城市总 体规划要充分考虑服务业发展的需要，中心城市要逐步迁出或关闭 市区污染大、占地多等不适应城市功能定位的工业企业，退出的土 地优先用于发展服务业。”

XX县《关于进一步加快现代月服务业发展的意见（试行）》指出： “鼓励盘活利用存量土地发展现代服务业项目，拓宽现代服务业发展 空间。工业企业退出的土地，优先用于发展现代服务业。”

XX县人民政府办公室关于印发《XX县2015年全民创业园提 档升级工作实施方案的通知》指出：“以化解建设用地矛盾为关键， 坚持对上争取与对内挖潜并重，采取土地增减挂钩、盘活存量土地、 新建高标准厂房等措施，进一步科学、高效利用土地，保障全民创 业园用地需求。”

根据以上政策，国彖XX县支持产业结构调整，鼓励中心城区 现有闲置工业用地、低效工业用地在符合规划的前提下“退二进三”。

2.1.2 项目背景

随着工业化和城市化进程的不断加快，城市原有偏远的工业区 块逐步发展成为城市的中心地带，中心城区城市规模不断扩大，城 区工业企业的环境污染、安全隐患等问题愈为突出，严重影响到周 边居民的日常生活。工业产生的各类负面因素侵蚀着城市的空气、 水源、绿化质量—可谓城市“顽疾”。

“退二进三”是国家对产业结构的调整政策，鼓励第二产业从市 区退出，发展商业、服务业等第三产业。因此，“退二进三”政策不 失为一道除病良药，城区面貌得到实实在在的改观，居民生活品质 得到切切实实的提高，经济、社会和城市转型加快推进，城市综合 竞争力显著提升。

XX县位于江苏中北部，全县总人口 104.3万人，是全国承接产 业转移的理想区域，已形成绿色能源、绿色板材、绿色装备、绿色 纺织、绿色照明、化工制造、绿色食品等六大支柱产业。2014年， 全县坚定不移调结构，产业转型实现新发展，实现服务业增加值 107.3亿元，二、三产业比重调整为52.6：32.7。目前，全县行政辖 区总面积1418平方公里，城区东至魏来路，南至徐宿淮盐高速公路， 西至西环线（245省道），北至宿宿淮铁路，总面积149平方公里， 城区工业用地将布置在XX经济开发区，形成集中发展态势。

按照国家“退二进三”政策导向，本项目将通过向中国银行贷款， 用贷款资金收储退出的工业企业土地，在XX县XX路以东、XX路 以南新建标准厂房，对外出售给服务业企业，从而实现“退二进三”，

既优化城区功能布局，促进产业机构调整，又用所融资金扩大公司的收储规模，实现滚动发展。

综上所述，特提出本项目建设。